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Prêter de l’argent à un promoteur immobilier devient plus risqué

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Prêter de petites sommes à des promoteurs sur une courte durée, ou parfois à d’autres professionnels de l’immobilier, en contrepartie d’une généreuse rémunération, tel est le principe du crowdfunding immobilier. Un mécanisme qui séduit de plus en plus : au premier semestre, 184 millions d’euros ont été levés pour de telles opérations, selon le baromètre Fundimmo-Hello Crowdfunding. Un montant en hausse de 43 % sur un an.

Il faut dire que la rémunération est alléchante : alors que le taux du Livret A est descendu à 0,50 % (net) et que les fonds en euros de l’assurance-vie ont rapporté en moyenne 1,50 % (brut) en 2019, le rendement annuel moyen des projets de crowdfunding immobilier sur les vingt-six plates-formes prises en compte dans l’étude Fundimmo-Hello Crowdfunding atteint 9,4 %.

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Un chiffre qui ne doit pas occulter les risques de l’opération.

Première chose à garder en tête : cet investissement dans l’immobilier n’a que peu de choses à voir avec un placement classique dans la pierre… « Vous n’êtes ici pas propriétaire, rappelle Jérémie Benmoussa, président de la plate-forme Fundimmo. Vous prêtez de l’argent à un promoteur qui vous remboursera quand il aura construit et vendu son bien. »

Un faible taux de défaut moyen

Le promoteur a en effet besoin d’avancer les capitaux nécessaires à la construction de son projet immobilier. Additionné à ses fonds propres, l’argent emprunté via le crowdfunding lui donne accès à un financement complémentaire par une ou plusieurs banques. Les risques pour l’investisseur sont donc surtout liés aux retards de chantier et à la santé financière du promoteur.

Toujours selon le baromètre, le taux de défaut moyen est resté faible au premier semestre, à 0,74 % d’après cette même source (0,57 % à la même période de 2019). Les retards de remboursement sont en revanche plus fréquents : environ 10 % pour les retards de moins de six mois, idem pour ceux de plus de six mois. Le remboursement de l’investisseur intervient en moyenne au bout de vingt et un mois.

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C’est, en euros, le montant moyen investi par projet de crowdfunding immobilier au premier semestre 2020, selon le baromètre Fundimmo-Hello Crowdfunding. Autoriser un ticket d’entrée faible est justement l’une des spécificités du financement participatif. Pour l’immobilier, le minimum d’investissement est souvent d’un montant de 1 000 euros. « Comme il n’y a pas de frais de dossier, les investisseurs ont intérêt à se diversifier sur des opérations menées par des promoteurs différents et dans des zones géographiques distinctes », conseille Quentin Romet, cofondateur de la plate-forme Homunity. Objectif : limiter le risque.

Ces chiffres devraient toutefois se dégrader car le confinement et le report des élections municipales ont mis les chantiers à l’arrêt. « Cela ne remet pas en cause les projets et les intérêts continuent d’être payés », tempère M. Benmoussa.

« Il n’empêche que si les prix de l’immobilier devaient baisser sévèrement dans les mois à venir, note un conseiller en gestion de patrimoine, les promoteurs pourraient se retrouver en difficultés et ne plus être en mesure de rembourser l’intégralité des prêts consentis via le crowdfunding. »

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